Prodávat dům nebo jinou nemovitost bez odpovědnosti za vady zní jako lákavá možnost. Zvlášť když to zákon umožňuje u věcí „jak stojí a leží“. Nejvyšší soud ale před několika měsíci nadšení prodávajících opětovně zchladil: na nemovitosti se toto pravidlo nevztahuje. A pokud ho někdo ve smlouvě už má, je neplatné.
Jedno z poněkud staromódně formulovaných ustanovení občanského zákoníku (§501) upravuje odpovědnost za vady následovně: „Přenechá-li se věc jak stojí a leží, neodpovídá zcizitel za její vady, ledaže věc nemá vlastnost, o níž zcizitel prohlásil, že ji má, nebo kterou si nabyvatel výslovně vymínil.“ Tato odpovědnost se vztahuje na věci, které jsou ve smlouvách vymezeny úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství a váhu, s nimiž se nakládá jako s celkem.
Například může jít o celou knihovnu jako soubor knih, celé dědictví, celý sklad a podobně. Předmět smlouvy je vymezen ne údajem o jednotlivých konkrétních věcech, ale jinými informacemi, například uvedením místa, kde se nacházejí. Z povahy smlouvy pak vyplývá, že za vady přenechaných věcí se neodpovídá.
Jasný názor Nejvyššího soudu
V praxi se ale právníci setkávají s tím, že takto upravená odpovědnost za vady se objevuje ve smlouvách o převodu nemovitostí. V případě, o němž před časem rozhodoval Nejvyšší soud (NS), byl kupní smlouvou s ustanovením o odpovědnosti za věci, jak stojí a leží, převáděn byt a pozemek. Což jsou, jak Nejvyšší soud naznal, věci nepochybně určené individuálně.
Kdyby je bylo možné převádět druhově s doložkou „jak stojí a leží“, bylo by to proti smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci. A navíc by to výrazně znevýhodňovalo kupujícího, neboť by svůj případný nárok z odpovědnosti za vady nemohl uplatnit. Proto bylo podle NS toto ujednání ve smlouvě neplatné, jelikož kupující se v něm předem vzdal svých práv. Věcí určenou úhrnně dle NS nemůže být nemovitost, ale například jen její vnitřní zařízení.
Několik měsíců staré rozhodnutí nejvyšší soudní instance v Česku se nijak nevymyká právní teorii ani ustálené judikatuře. Přesto se klauzule o odpovědnosti za vady podle věcí, jak stojí a leží, stále objevuje i v těch smlouvách, kde nemá co dělat. Ať už se týkají převodu nemovitostí, nebo jiných záležitostí. Proto bych doporučovala si tuto věc při uzavírání smlouvy pohlídat. Nejpozději před soudem se jí totiž kupující spolehlivě ubrání. A prodávající se své odpovědnosti stejně nevyhne.