Na začátek trocha teorie. Zákon vyžaduje k uzavření smlouvy splnění tří kroků: učinění nabídky navrhovatelem, souhlas adresáta s nabídkou a doručení souhlasu s nabídkou zpět navrhovateli. Toto pravidlo bylo přitom doposud vnímáno právní i soudní praxí tak, že se od něj strany nemohly odchýlit (a to ani tehdy, pokud by samy chtěly). Zákonný požadavek jistě nečiní potíže ve většině případů, kdy je smlouva podepisována za přítomnosti obou smluvních stran. Problémy se však mohou objevit v situaci, kdy je smlouva podepisována tzv. na dálku, tedy v nepřítomnosti smluvních stran. Ilustruje to popsaný konkrétní příklad z praxe.

Manželé žádali banku o poskytnutí úvěru. V okamžiku vyřizování zajišťovací dokumentace ve formě zastavení nemovitosti byl v bance přítomen pouze jeden z manželů. S cílem urychlit celý proces předala banka manželovi (bankou) podepsaný návrh zástavní smlouvy s pokyny, aby na smlouvě zajistil podpis manželky, a podepsanou smlouvu předložil příslušnému katastru nemovitostí. Manžel pokyny dodržel a zástavní právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí. Teprve poté byla zástavní smlouva doručena zpátky bance.

Došlo tedy k platnému vzniku zástavního práva? Tuto otázky měly zodpovědět soudy, před které se tento případ dostal.

Po staru

Podle žalujících manželů zástavní smlouva nevznikla, přičemž argumentovali dosavadním přístupem za podpory několika rozhodnutí Nejvyššího soudu. Podle takové konstrukce nelze považovat zástavní smlouvu za uzavřenou, neboť nebyl splněn jeden z výše zmíněných předpokladů pro uzavření smlouvy – doručení souhlasu manželů s návrhem bance jakožto navrhovatelovi.

A pokud byl souhlas manželů se smlouvou doručen bance, resp. smlouva byla uzavřena až po zápisu zástavní ho práva do katastru nemovitostí, nemohlo takového zástavní právo vzniknout po právu.

Po novu

Soudy včetně Nejvyššího však vcelku nečekaně přišly s opačným závěrem. Nejdříve konstatovaly, že zákonná úprava kontraktace nevylučuje, aby si účastníci upravili okamžik vzniku smlouvy odlišně. Jinými slovy účastníci smlouvy si mohou dohodou určit okamžik vzniku smlouvy jinak, než k okamžiku, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde zpět navrhovateli.

A podle soudů byla taková dohoda v projednávané věci mezi manželi a bankou uzavřena. Na jedné straně totiž banka svými „pokyny“ vyjádřila vůli být vázána smlouvou, aniž by ji manželé vyrozuměli o přijetí návrhu, a namísto toho souhlasila s tím, že manželé předají podepsanou smlouvu příslušnému katastrálnímu úřadu. Na druhé straně manželé akceptovali dohodnutý postup tím, že postupovali zcela v souladu s danými „instrukcemi“ banky. K uzavření zástavní smlouvy tak podle soudů došlo nejpozději předložením podepsaných smluv katastrálnímu úřadu. Na tomto závěru nic nemění ani skutečnost, že uzavíraná smlouva o zastavení nemovitostí musí mít písemnou formu.

Lze tuto názorovou změnu Nejvyššího soudu v praxi uvítat? Zcela jistě ano, neboť v souladu s principy soukromého práva umožňuje smluvním stranám upravit si vzájemné vztahy podlé „svého“. V tomto případě jde o možnost se dohodnout, že přijetí návrhu smlouvy působí vůči navrhovateli za jiných podmínek, než od okamžiku, kdy mu tento projev „dojde“. Což jistě uvítají nejen banky.

Po prvním lednu 2014

Na závěr lze doplnit, že o uvedený závěr soudů se opírá též již platná úprava uzavírání smluv obsažená v novém občanském zákoníku (NOZ). Ten bude účinný od 1. ledna příštího roku. NOZ výslovně v ustanovení § 1744 říká, že „s přihlédnutím k obsahu nabídky nebo k praxi, kterou strany mezi sebou zavedly, nebo je-li to obvyklé, může osoba, které je nabídka určena, nabídku přijmout tak, že se podle ní zachová, zejména poskytne-li nebo přijme-li plnění. Přijetí nabídky je účinné v okamžiku, kdy k jednání došlo, došlo-li k němu včas.“